Вторичная недвижимость Петербурга. Первый квартал 2011 года

Вторичная недвижимость Петербурга. Первый квартал 2011 года

Но, несмотря на сложную ситуацию, эксперты отмечают, что рынок недвижимости не стоит на месте. По данным АРИН, I квартал 2011 года оказался намного динамичнее аналогичного периода прошлого года, показав, что вторичный рынок медленно, но верно возвращается на свои предкризисные позиции, хотя и не настолько равномерно, как можно было ожидать. По сравнению с январем 2010-го количество сделок в январе текущего года выросло на 40%. Однако уже в феврале спрос, а, следовательно, и количество сделок, снизился на 30% и снова начал плавно расти в марте.

Предпочтения потенциальных покупателей оказались вполне предсказуемыми: в I квартале людей по-прежнему в большинстве случаев интересовали самые дешевые и компактные квартиры. «Среди однокомнатных квартир лидерами спроса в I квартале стали однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах в Калининском, Приморском и Московском районах общей площадью 40 кв. м. Средняя цена на них составила 2,9 млн руб., – рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Крайне популярны были также однокомнатные квартиры в старой панели в Выборгском, Красногвардейском и Фрунзенском районах города. Кроме того, с февраля по март резко выросло количество сделок с двух- и трехкомнатными квартирами. В предыдущие два-три года мы такого не наблюдали. Особенно популярными оказались двухкомнатные квартиры в домах-брежневках во Фрунзенском районе (средняя цена 2,9 млн руб.) и хрущевки в Московском (средняя цена 3 млн руб.)».

Ценовой разбег
Не секрет, что на вторичном рынке цена предложения может довольно значительно отличаться от цены сделки. Поэтому по большинству объектов, находящихся в состоянии продажи, торг уместен. Шаг снижения зависит от того, насколько изначально правильно был оценен объект, а также насколько он уникален. В среднем скидка, о которой можно договориться, варьируется в пределах от 50 тыс. руб. до 150 для типовых объектов. «В итоге реальные цены на вторичном рынке сейчас держатся на уровне в 2,5-3 млн руб. для однокомнатных квартир, на двухкомнатные квартиры ценник находится в диапазоне 3,2-3,8 млн руб., трехкомнатные квартиры продают по цене от 4 млн руб.», – рассказывает Евгения Лукьянцева, менеджер городского отдела ООО «Александр-Недвижимость».

При этом, по мнению ряда экспертов, цены на недвижимость вторичного рынка сегодня завышены в среднем на 30% – результат предкризисного бурного роста. «Сейчас они снижаются очень медленно, так как продавцы этому сопротивляются, – говорит Елена Дорогова, исполнительный директор агентства недвижимости «Центр». – Однако качество жилья на вторичном рынке с каждым годом ухудшается, объекты изнашиваются, поэтому сейчас уже совершенно непонятно, почему эти устаревшие цены еще держатся».

По мнению ряда экспертов, цена типовой однокомнатной квартиры в Петербурге должна быть меньше в среднем на 200 тыс. руб., для квартир, состоящих из большего количества комнат, снижение должно быть еще более существенным. «Для типовой однокомнатной квартиры 2,6 млн руб. – красная цена, по которой она уйдет за неделю. Однако продавцы хотят получить больше денег и не понимают, что покупатели сейчас не могут переплачивать за недвижимость. В этом случае они просто не купят квартиру по завышенной цене, подыскав для себя более подходящий вариант. Та же самая проблема с квартирами-студиями. Они сейчас плохо продаются. Продавцы хотят за них в среднем 2,4 млн руб., а покупатели не видят смысла брать такой объект, когда, добавив еще 200 тыс. руб., можно купить полноценную однокомнатную квартиру», – уверена Дорогова.

Факторы роста
Параллельно с незначительным увеличением цен на недвижимость продолжила свое развитие ключевая для рынка недвижимости тенденция – рост объемов ипотечного кредитования. По данным агентства «Петербургская Недвижимость», в I квартале 2010 года количество ипотечных сделок достигло 19% от общего числа сделок на вторичном рынке. Это достаточно радужные показатели, учитывая практически полное исчезновение ипотечных кредитов в 2009 году.

«Количество таких сделок в последнее время плавно растет, – подтверждает Людмила Андреева, ведущий специалист по недвижимости компании «АДВЕКС на Ланском». – Однако нельзя сказать того же о сделках с привлечением государственных субсидий и дотаций. В связи с сокращением размера субсидий количество таких сделок сейчас снижается».

В результате если в прошлом году доля сделок с привлечением той или иной формы господдержки по разным оценкам достигала 25-30% всех сделок на вторичном и первичном рынках недвижимости, в текущем году число подобных сделок едва ли приблизится к отметке в 10%, подсчитали эксперты.

В то же время увеличение объемов ипотечного кредитования пока не способно подстегнуть цены на недвижимость и заставить их расти в геометрической прогрессии, как это было четыре года назад. По мнению участников вторичного рынка, в ближайший год даже расширение ипотечной линейки не окажет серьезного влияния на цену недвижимости, которая пока растет в пределах инфляции.

Однако ипотека, госсубсидии и собственные накопления граждан – лишь формы доплаты, не покрывающие всей стоимости недвижимости. Основные деньги для покупки жилья в 80% случаев поступают от продажи уже имеющейся недвижимости. По словам риэлторов, большая часть таких встречных сделок сейчас проводится с целью улучшить жилищные условия, а не ради доплаты при переезде в меньшее по площади жилье, что часто наблюдалось в 2008–2009 годы.

Вверх и вниз
Помимо проблем с ценовым позиционированием объектов вторичный рынок в начале года традиционно сталкивается с дефицитом предложения: в начале января число квартир, выставленных на продажу, всегда меньше, чем в конце предыдущего года. Этот феномен вызван большим количеством праздничных дней, на время которых рынок недвижимости традиционно замирает.

И хотя предложение на вторичном рынке уже сравнялось по объемам с показателями декабря 2010 года, в Петербурге продолжает наблюдаться дефицит качественных одно-двухкомнатных квартир небольшого метража, выставленных по адекватным ценам. Такая ситуация сохраняется в городе на протяжении последних трех лет. «Сейчас на рынке, скорее, переизбыток предложения переуступок и квартир в плохом состоянии по завышенным ценам, которые никто не хочет брать», – добавляет Владимир Спарак, заместитель генерального директора агентства «АРИН».

При этом в последние месяцы на вторичном рынке проявилась еще одна проблема – увеличилось количество неподготовленных к продаже вариантов. «В каких-то случаях у продавца такой квартиры не проработаны документы на объект или неправильно просчитаны варианты встречных покупок, поэтому, не найдя для себя подходящую «встречку», он отказывается продать покупателю свой объект, – рассказывает Людмила Андреева. – И таких «сырых» вариантов с каждым годом становится все больше. Это вызвано тем, что люди пытаются продавать недвижимость сами, а кроме того, наличием большого количества непрофессионалов на рынке».

Новые веяния
Прогнозы на будущее, озвученные экспертами в марте, не сулят вторичному рынку никаких кардинальных перемен в скором времени. По мнению большинства специалистов, в ближайшие месяцы следует ожидать дальнейшего оживления рынка, однако без излишнего ажиотажа. Рост цен будет немного опережать инфляцию, увеличится средний размер ипотечного кредита. Кроме того, продолжится падение спроса на морально и физически устаревшие объекты, а также на комнаты в коммунальных квартирах.

Автор: Ольга Мурашко, «Бюллетень Недвижимости» от 05.04.2011

Публикация доступна на сайте издания