Обмануть меня не трудно

Обмануть меня не трудно

28 апреля в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО состоялся круглый стол на тему «Риски и безопасность при проведении сделок на рынке недвижимости в условиях финансового кризиса». Участники мероприятия обсудили распространенные методы обмана, которые используют мошенники на рынке недвижимости в кризисный период.
 
За кухонным столом
Максим Чернов, генеральный директор компании «Адвекс–Московский», отмечает: «На рынке недвижимости колоссальное количество наличных денег, а там, где есть наличные деньги, есть достаточно большое количество желающих ими незаконно завладеть. Финансовый кризис на рынке недвижимости характеризуется феноменом, который свойственен всем рынкам – западным, восточным и нашему, в том числе. Когда цена на недвижимость и стоимость основного актива – земли – начинает понижаться, те люди, которые собирались покупать недвижимость, отказываются от своего намерения, ожидая еще большего снижения. И, соответственно, как только цены на недвижимость начинают расти, потенциальные покупатели пытаются максимально быстро найти средства для того, чтобы вложить их в недвижимость, опасаясь еще большего подорожания. Этим рынок недвижимости отличается от рынка акций, где решения о продаже или покупке принимаются в течение нескольких секунд. Здесь все фундаментально, сложно, долго и постепенно».
Как полагает Максим Чернов, основной признак «ненадежного» объекта – это его низкая стоимость. «К слову, год назад прогнозировали, что квартиры из-под ипотеки будут продаваться по “бросовым” ценам, – замечает он. – Но, как показывает практика, “дефолтные” владельцы выставляют свою недвижимость выше рыночной стоимости, чтобы не только вернуть кредит банку, но и свои деньги. Финансовые структуры тоже не спешат избавляться от недвижимости, рассчитывая, что в ближайшей перспективе цены будут расти».

Снижение количества сделок в 2009 году, по мнению Максима Чернова, не слишком велико: по всему городу их прошло около 58 тыс. Одновременно он отмечает возрастание количества частных предпринимателей, часть из которых ведет свой бизнес законно, часть – без какого-либо оформления. Около 20 тыс. объектов, квартир и комнат, сейчас продается на вторичном рынке недвижимости. Из них 15 тыс. рекламируется юридическими лицами разной степени профессионализма, около 5 тыс. объектов – частными лицами, из которых около 1 тыс. объектов представлены собственниками жилья. Значит, 4 тыс., подводит итог Максим Чернов, – это специалисты, которые не работают под эгидой какой-либо риэлторской компании, а представляют из себя то, что на Западе называется kitchen table realtor – «риэлтор за кухонным столом». Определенная угроза цивилизованному рынку тут существует. При этом на 15 тыс. объектов, которые рекламируют юридические лица, приходится около 670-680 компаний, из которых 50 рекламируют по одному объекту, 50 – по 2, 70 – по 3 объекта… «Что это за бизнес, как он заботится о безопасности?» – задается вопросом эксперт.

Старо как мир
Переходя непосредственно к проблеме безопасности, Максим Чернов напомнил: «Положение на информационном рынке таково, что позволяет любому лицу, используя достаточно эффективные СМИ, размещать любую информацию о любых объектах недвижимости, даже несуществующих. Сейчас, если мы с вами захотим провести эксперимент, мы можем обратиться в СМИ, дистанционно заплатить деньги – и выйдет реклама объекта недвижимости, который не существует. Как это может служить мошенникам и, безусловно, служит? Ищется человек, который польстится на дешевую цену, привлекательные условия: прямая продажа, рядом с метро, цена явно ниже рыночной, квартира эта существует, ее можно посмотреть. И тут уже возникает несколько вариантов. Либо наиболее простой: принять задаток, организовать фирму, снять офис в бизнес-центре. Среди этих 600-700 фирм, которые существуют, достаточно легко затеряться закрывшимся, а потом вновь открывшимся и т.д. Еще существуют механизмы более сложные, связанные с отслеживанием того гражданина, который собирается купить, с анализом, где он хранит деньги, если возможен физический отъем».
С 1992 года, замечает Максим Чернов, произошло значительное вымывание с рынка группы риска, представители которой чаще всего становилась жертвами преступников. Сейчас общий уровень юридической грамотности населения значительно возрос. Раньше очень много людей располагало недвижимостью, полученной фактически в результате дарения от государства (бесплатной приватизации), и не понимало, как защитить свое право собственности. Свою роль сыграло и многовековое проклятие нашей страны – увлечение алкоголем. Сейчас с начала приватизации прошло18 лет, и люди все лучше понимают, что такое собственность, что она налагает определенные обязательства и т.д.
Однако проблема, связанная с созданием компаний, которые, маскируясь под вывеску агентства недвижимости, занимаются откровенным криминалом, не становится меньше. Методы таких «риэлторов» стары как мир: незаконное лишение свободы, завладение документами, изготовление поддельных доверенностей или же переклейка фотографий, посещение всех необходимых государственных учреждений, продажа квартиры – с последующей ликвидацией хозяина или без оной. «В нашей стране десятки тысяч людей пропадают без вести, – констатирует гендиректор компании «Адвекс-Московский». – И в Петербурге тысячи людей пропадают: был человек – и нет. Трупа нет, дела нет, резонанса нет, родственников или нет или они сами в неважном состоянии, комната или квартира переходят к новым владельцами, и все. Это будет всегда. Пока будет определенное число людей, злоупотребляющих алкоголем, наркотическими веществами, пожилых, одиноких, всегда это будет. Бороться с этим в нынешней правовой ситуации почти нельзя – ставить таких людей на учет, информировать соседей и т.д. Конкретного решения нет».

Горе от юриста
Максим Чернов рассказал о выработанной в агентстве «Адвекс-Московский» схеме обеспечения безопасности сделки. Как только объект недвижимости попадает в фирму, начинается изучение истории объекта, многопозиционный анализ, включающий выяснение того, жили ли ранее в квартире представители групп риска, были ли сделки по доверенности. Всего в анализе около 26 позиций. «Однако к нам криминал, к сожалению или к счастью, не идет, – замечает г-н Чернов. – Гораздо проще обманывать людей частным образом, арендуя квартиры, изготовляя ловушки и вступая отношения с такими же частными лицами, игнорируя риэлторов – чтобы не выйти на какую-то системную организацию».
Отмечая растущее число сделок на рынке, восстанавливающемся после кризиса, Максим Чернов обращает внимание на новую проблему. Достаточно большое количество клиентов сегодня пользуется услугами юристов. Например, покупатель приходит в риэлторскую компанию, где ищет объект недвижимости. А с его стороны приходит не риэлтор, а юрист, который, как правило, находится на почасовой оплате. Отрабатывая свою почасовую оплату, юрист подвергает сомнению и анализу любой пункт договора, который уже многократно применялся, утвержден Ассоциацией риэлторов, нотариусами, госструктурами и т.д. Это ведет к возникновению новых сложностей без видимых причин.

Боремся с 1999 года
Вероника Сурнина, старший менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская недвижимость», сообщила: «По нашим наблюдениям, кризис только сейчас докатился до рынка аренды жилой недвижимости. Нам было плохо в прошлом году, но не настолько, как сейчас. В феврале рынок аренды просел. Цены пошли плавно вниз, клиентов стало меньше. Кроме того, за кризисный год образовалось очень много агентов, которые стали работать самостоятельно, и они подпортили общую картину на рынке аренды. Желая быстро заработать деньги и не думая о том, что будет потом, такие агенты готовы на все. Часть клиентов идет к ним, но потом нередко возвращается к нам, уже набив шишки, потеряв деньги».
Вероника Сурнина настаивает на том, что клиентам нужно обращаться только в серьезные агентства с опытом работы на рынке. Мошенничество как было, так и существует, заключает она. Еще с 1999 года профессионалы пытались бороться с информационными агентствами, но это трудно. Формально такие фирмы не нарушают закон. Однако, заплатив агентству 3-4 тыс. руб., клиент остается ни с чем: ведь по договору ему обязаны предоставить информацию, а не помочь арендовать недвижимость. Под предоставлением информации подразумевается список телефонов и адресов, по которым якобы сдаются дешевые квартиры. Информационные агентства даже могут в присутствии клиента «договориться с хозяином», обсудить все условия, реальный адрес, но на месте вам откроют дверь и скажут: «Извините, вы не успели, перед вами только что сняли квартиру». Клиент возвращается в офис информационной фирмы, ее там либо уже нет, либо ему дают новый адрес – в очередной раз на деревню девушке… Некоторые клиенты пытаются устраивать судебные разбирательства, но мошенники хитро и грамотно составляют договор, включают мелким шрифтом такие пункты, которые клиент может не заметить. Согласно договору, получается, что клиент сам шел на такой риск. 

Проблема в том, что с информационными агентствами никто не борется, сетует специалист «Петербургской недвижимости». Люди покупаются на объявления в газетах и на столбах, предлагающие квартиру на Невском за 10 тыс. руб. в месяц – это нереальные цифры, но люди им верят, особенно приезжие. Об этом типе мошенничества даже много пишут в питерских СМИ, но гость нашего города газет не читает, он срывает объявление со столба – и обращается по нему. Информационные агентства ненадолго снимают помещения в бизнес-центрах, номера в гостиницах. «Сделав дело», быстро снимаются и потом появляются в другом месте. Получив опыт «сотрудничества» с такими компаниями, замечает Вероника Сурнина, потребители, к сожалению, перестают доверять и профессиональным риэлторам.

Снять, чтобы сдать
«Есть мошенники, с которыми еще сложнее бороться, – продолжает Вероника Сурнина. – Это те, кто раньше работал в риэлторских фирмах, набрался каких-то знаний. Пример: женщина сняла квартиру в центре на три дня и за это время успела пересдать ее на длительный срок по дешевой цене. Мы сто раз говорили: если цена очень низкая, значит, что-то не так. Но жажда сэкономить деньги толкает арендаторов на необдуманные шаги. Мошенница взяла бланк договора у хозяйки, подделала подписи и на бланке другого агентства заключила договор субаренды. Так она сдала квартиру на Пушкинской за 22 тыс. руб. в месяц. Через три дня появилась хозяйка, которая, естественно, не поняла, что перед ней за люди и что за договор ей показывают. Преступница скрылась, но потом через две недели появилась в нашем агентстве с намерением взять образец договора – видимо, для нового мошенничества. Она пришла под видом клиента, проявила себя как актриса и великолепный психолог. Женщина общалась со мной, ей нужно было получить типовой договор и убежать из агентства. Я заподозрила, что что-то не так, попросила у нее документы и увидела ее фамилию в разнарядках РУВД. Попросила охранника запереть двери и вызвала милицию. Пока час милиция ехала к нам, она устроила цирк, бросалась на колени, но в результате была арестована. Для меня это был шок – шок от наглости. Они считают себя безнаказанными в этом городе!».
В целом, специалисты не рекомендуют клиентам рассматривать варианты квартир, которые сдаются по субаренде. Субаренда – это сложный юридический процесс, который повсеместно практикуется на рынке коммерческой недвижимости, но не жилой.
Вероника Сурнина советует потребителям держать ухо востро: проверять оригиналы всех документов, смотреть, чтобы доверенности были только от нотариуса. Каждый день появляются новые, не известные еще вчера фирмы, работающие на рынке аренды. Они работают непрофессионально, обманывают клиента. Впрочем, имея дело с ненадежным агентством, можно наткнуться не обязательно на сознательное мошенничество, а просто на непрофессионализм. Вероника Сурнина приводит пример: сын, прописанный в квартире, собственником которой является его мать, сдал квартиру без ее ведома, когда она находилась на даче. Вернувшись домой осенью, она обнаружила в квартире чужих людей. Профессионалы предупреждают, что прописки в паспорте не достаточно для права сдавать недвижимость в аренду. Это может делать только собственник с разрешения других сособственников, которые подтверждают свое согласие в письменной форме.

Павел Черняков, главный редактор БКН.ру

Публикация доступна на сайте издания