От года собаки сюрпризов не ждут

От года собаки сюрпризов не ждут

Наступивший год собаки не должен принести сюрпризов (по крайней мере, неприятных) на рынке жилой недвижимости Петербурга. Собака, в конце концов, друг человека, который, как известно, призван защищать дом. А если серьезно, даже у скептично настроенных аналитиков рынка нет серьезных оснований для пессимистичных прогнозов на 2006 год.

Развитие ситуации на петербургском рынке недвижимости в последние месяцы 2005 года было довольно предсказуемым. После того как в сентябре–октябре темпы роста цен на жилье так и не увеличились, сценарий на первые месяцы 2006-го стал практически прозрачным. В таких условиях покупатель начал забывать о традиционной предновогодней лихорадке прошлых лет, когда сделки порой совершались под влиянием эмоций, а не на основании здравого смысла и многие брали хоть что-нибудь, пока не подорожало. Более того, сейчас уже почти никто не рассматривает жилье как объект для спекулятивных операций. 

В этом свете все тенденции рынка выглядят вполне понятными. В целом их можно свести к простой формуле: "Дешевое жилье почти не дорожает, жилье среднего класса медленно растет в цене, цены на элитные квартиры уверенно ползут вверх". Причем эта формула актуальна как для первичного, так и для вторичного рынка. 

Между хорошим и разным 

На типовое жилье сегодня приходится до 85% спроса. Однако его стоимость растет медленно. Практически заморожены цены на окраинах Кировского, Красносельского и Красногвардейского районов – из-за удаленности от центра города, станций метро, а также из-за плохого состояния жилищного фонда. В лучшем случае продавцы здесь могут рассчитывать на $850–950 за кв. м. В Красногвардейском районе вряд ли удастся продать жилплощадь дороже $750–800 за кв. м, и перспектив у этого жилья практически нет. В Кировском районе даже по соседству с метро однокомнатные квартиры в новых домах 611-й, 137-й, 138-й и 121-й серий стоят всего $40–42 тыс. Определяющим фактором здесь является наличие большого количества "хрущевок", где однокомнатные квартиры сегодня не продать дороже, чем за $32–34 тыс. Такие квартиры покупают только приезжие или "обменщики" (те, кто не смог накопить порядка $2–6 тыс. для обмена на большую квартиру). В других районах квадратный метр в "хрущевках" перешел отметку в $1100 за квадрат, причем самые дорогие квартиры этого класса – в Московском и Выборгском районах. Лучше всего такие квартиры продаются в треугольнике, очерченном проспектами Мориса Тореза, Энгельса и Светлановским. 
Западная часть Васильевского острова традиционно считается зоной самого дорогого типового жилья в городе. В типовых одно- и двухкомнатных квартирах в Московском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах 1 кв. м стоит $1000–1500, в северных районах (Приморском, Выборгском, Калининском) – $1000–1200. 

Стоимость 1 кв. м в старом фонде с капремонтом выросла в 2005 году до $1130, а квартир в современных кирпичных домах – до $1100. Эти две категории домов остаются наиболее популярными. Примерно до этого же уровня выросли цены и на "сталинки" (до $1090 за 1 кв. м), но спрос на них снижается в связи с наличием достаточно хороших новых квартир примерно за ту же цену. 

В то время как цены на квартиры в "советских" домах на окраинах Питера не превышают $900 за кв. м, стоимость наиболее востребованного элитного жилья в историческом центре нередко превышает $10 тыс. за кв. м. 

Кому миллион? 

Общий объем рынка элитного жилья в Петербурге составляет более 210 тыс. кв. м, и более 550 тыс. кв. м находится в процессе строительства. Объекты, позиционируемые застройщиками как элитные, заняли к концу 2005 года порядка 10% первичного рынка. Примечательно, что именно на квартиры в элитных домах на протяжении трех последних лет спрос рос наиболее активно – с 4,1% до 6,2% от общего объема. И эта тенденция продолжает прослеживаться, несмотря на довольно высокую стоимость таких квартир – от $2500 до $15 000 за кв. м. Лидер по строительству "элитки" – Крестовский остров, где в настоящее время реализуется более 20 проектов. 

По состоянию на IV квартал 2005 года на первичном рынке стоимость элитных квартир в центре города доходила до $14 тыс. за кв. м. Цены на апартаменты в реконструированных домах колебались в диапазоне от $2 до 10 тыс. за кв. м. На Крестовском острове на начальных этапах строительства элитное жилье можно приобрести за $3–8 тыс. за кв. м. На вторичном рынке комфортабельные квартиры в "золотом треугольнике" и в домах на набережных продавались за $2,5–4 тыс. за кв. м. 
В течение 2005 года уровень спроса на элитное жилье приобрел более структурированный характер: потенциальные покупатели все больше отдают предпочтение новому, только что построенному жилью, отвечающему самым современным требованиям, касающихся качества строительства, инженерно-технологического наполнения дома в целом и квартиры в частности, придомовой территории и паркинга, служб обеспечения и эксплуатации, сервисов, обеспечивающих высокий уровень комфорта проживания. 
Высокоплатежный характер спроса был сформирован за счет наличия относительно большой денежной массы (обусловленной в первую очередь благоприятной ситуацией вокруг мировых цен на нефть), скопившейся на руках у небольшой части населения страны. Кроме того, в течение прошлого года отмечался всплеск интереса к элитному жилью Петербурга со стороны москвичей, что повлекло за собой своего рода перенос сложившегося в Москве понимания элитного жилья на рынок Северной Пальмиры. Правда, все покупатели, приезжающие из столицы, с разочарованием отмечают, что жилья, соответствующего московским представлениям об элитности, в нашем городе не найти. В результате сложилась парадоксальная ситуация: на рынке есть покупатели, готовые выложить за сверхэлитное жилье миллионы долларов, однако квартир, соответствующих их требованиям, в свободной продаже риэлторы найти не могут. В связи с острым дефицитом предложений в 2006 году активный рост цен на элитное жилье, соответствующее всем критериям своего класса, только продолжится. "Порог вхождения" в этот сектор рынка в год собаки составит не менее $4000–5000. А максимальный бюджет покупки элитной квартиры к концу 2006 года оценивается в $8–10 млн. 

Бремя Кассандры 

Прогнозы – дело столь же неблагодарное, сколь и необходимое, ведь больше всего участники рынка недвижимости боятся будущих катаклизмов. По различным причинам сделать однозначный вывод о поведении петербургского рынка недвижимости в 2006 году достаточно трудно. Поэтому имеет смысл ограничиться осторожным предположением. 

К началу года рынок петербургского жилья находился в довольно стабильном состоянии. С большой вероятностью оно сохранится на протяжении всего года, также как и уровень активности на рынке и сложившийся уровень цен. С достаточной уверенностью можно сказать, что причин для заметного роста цен в течение года не предвидится. Прогнозы экспертов колеблются от 1% до 1,2–2% в месяц. Таким образом, при отсутствии негативных форс-мажорных факторов и сохранении благоприятной обстановки на рынке можно ожидать прирост цен в 2006 году в пределах 12–24%. 

По прогнозам экспертов, будет происходить дальнейшее расслоение спроса, который сконцентрируется на "краях" рынка – недорогих квартирах и элитном сегменте. При этом, даже несмотря на оптимистичные прогнозы для элитного сектора, некоторые проекты станут аутсайдерами, прежде всего – в комфортклассе. Причины – ошибки в планировочных решениях, позиционировании, местоположении и окружении объектов.

Объем сделок на вторичном рынке будет, с небольшим увеличением, сопоставим с показателями прошлых годов. Число покупателей строящегося жилья продолжит свой рост. В 2006 году будет продано около 40 тыс. квартир в строящихся домах, несмотря на то, что уже с I квартала и без того нелегкая жизнь застройщиков станет еще сложнее: именно с этого момента они будут обязаны предоставлять отчетность о привлечении средств частных инвесторов. Такая обязанность была предусмотрена законом № 214 об участии в долевом строительстве, но, поскольку до настоящего времени нормативной базы не было, застройщики могли позволить себе не выполнять этого требования. Государство получит реальную возможность пресечь двойные продажи и другие аферы с квартирами. Поскольку в отчете будут содержаться все данные о лицензии, у контролирующих органов появится довольно эффективный инструмент воздействия на нерадивых застройщиков.

Эксперты отмечают, что число покупателей будет продолжать расти даже при стабилизации объемов строительства и ввода нового жилья из-за увеличения доли малогабаритных квартир и смещения массового спроса к жилью экономкласса. 

Но наибольшие надежды в 2006 году участники рынка возлагают на ипотеку. Для этого есть достаточно веское основание – почти четырехкратный рост ипотечных сделок в 2005 году по сравнению с 2004-м. Согласно прогнозам аналитиков, процентные ставки по кредитам на 2006 год снизятся в Петербурге до 11–12%. А если ориентироваться на прогнозы экономического развития в целом, то к 2010 году ставка в рублях по ипотечным кредитам составит 8%. 

Редакция благодарит за помощь в подготовке данного материала АН "Бекар", "Адвекс-Росстро", "Swiss Realty Group". Особая благодарность – Михаилу Бимону ("Петербургская недвижимость") и Максиму Чернову ("Легион-Недвижимость").

/Павел Черняков/